道路と敷地の関係は非常に重要なポイントです。
建築基準法では基本的に幅4mの道路に敷地が2m以上接していなければ建物を建築することができないという接道義務があります。
土地を購入したものの目的の建物が建てられないなんてことにならないように確認が必要です。
（※このブログでは国土交通省のホームページに公開されている重要事項説明の様式例を元に解説をします。不動産会社の使用する書式の様式によって若干違いますが法律で定められている重要事項説明の内容は同じです。）
なぜ接道義務があるのか
接道義務がある理由は消防や防災、救助活動等の為です。
建物火災が発生した際に燃えてる建物の前面道路幅が1mであれば消防車が通ることも出来ませんし、人が避難する際にも狭くて避難しにくいですよね。
また、日常生活でも道幅が1mであれば車が通ることはもちろん、自転車の通行も困難ですね。
そのような理由により接道義務が設けられています。
建築基準法によって接道義務が定られたのが1950年（昭和25年）です。
それまでは接道義務がなかったので古い建物には接道義務を果たしていない建物もあります。
建築基準法上の道路とは
接道義務とは幅4mの道路に敷地が2m以上接していなければ建物を建築することができないというものでしたね。
この道路とはなんでも良い訳ではありません。
建築基準法上の道路に2ｍ以上接している必要があります。
建築基準法上の道路は下記の6種類があります。
建築基準法第42条1項1号道路
道路法による道路（国道、都道府県道、市区町村道等の公道）。
よく見る国道○号線や県道○号線です。
建築基準法第42条1項2号道路
都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等によって築造された道路。
よく開発道路と言われます。
大規模な住宅地の開発などによって作られた道路です。
大規模な新築建売住宅を分譲する際や区画整理の際に作られます。
以前は開発行為によって作られた道路を地権者共有で所有していたこともありました。
その為公道ではない2号道路も存在します。
建築基準法第42条1項3号道路
建築基準法の施行日〔昭和２５年１１月２３日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定された日（基準時といいます。）〕現在既に存在している道（公道・私道の別は問いません。）
これは昔ながらの道路です。
建築基準法第42条1項4号道路
都市計画道路等で２年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの。
この道路はレアな道路です。
予定道路と言われたりします。
これから道路を作りますよと決まっている道路のことでまだ実在はしない道路です。
以前4号道路に接していた土地を取引した際は行政に道路の計画図面など確認しながら取引をしました。
意外（？）と建築予定の建物に影響が無いように接道部分の工事をしてもらったりと柔軟に対応してもらえました。
建築基準法第42条1項5号道路
私人（一般の個人や法人）が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。
この道路は位置指定道路と言われます。
4件程度の住宅分譲の際に引込み道路を作って位置指定申請をすることが多いです。
位置指定道路を申請する際には基準があります。
幅を4ｍ以上や側溝を作るなどです。
余談ですが以前位置指定道路（私道）の共有持分が単独になったので位置指定道路の廃止をしようとしましたが出来ませんでした。
理由は位置指定道路を利用しているいわゆる受益者の同意が取れなかった為です。
位置指定道路の持分がなくてもその位置指定道路を接道道路して建築の申請をしていた人がある場合は道路の廃止をすることで基準法違反の建物になってしまうからです。
位置指定道の場合は共有者での独自ルールなどがある為注意が必要です。
建築基準法第42条2項道路
基準時（第１項第３号に同じ。）現在既に建築物が立ち並んでいた幅員４m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。
この道路がいわゆるセットバックが必要な道路です。
2項道路に接する不動産を購入する際は建築時にどこからどこまでセットバックしなければならないのか必ず確認しましょう。
セットバック部分は当然に建築面積に含められませんので、予定していた建築物が建たないなんてことが内容に注意が必要です。
通常道路中心から2ｍ（4ｍ）などとされることが多いのですが、この”道路中心線から”というのがやっかいです。
道路中心線を確認する為には道路境界立ち合いが必要になります。対向地の方がクセありだとその立ち合いで揉める可能性があります。
仲介担当の不動産会社の方に道路中心線はすでに確定しているのか確認をした方がいいでしょう。
接道義務を果たせない場合の43条但し書き道路（空地とは）
では接道義務を果たせいない場合は建築等が出来ないのでしょうか。
結論、このような場合にも救済措置があります。
ある一定の場合に建築審査会の許可を受け、建築ができる場合があります。
その建築審査会の許可を受けて建築が認められる道を建築基準法第43条但し書き道路（空地）と言います。ちなみに空地の読み方は”くうち”です。
要件は基本的に3つです。
広い空地が周囲にあること
イメージは大草原の中にある小さな家です。
大草原の中のポツンと一軒家であれば出入りには困らないよね。ということでしょうか。
農道等に接していること
農道の幅は4ｍ以上など制限があります。
道に通ずる通路に接していること
避難通行上問題が無いことが必要です。
43条但し書き道路（空地）の申請はどの程度通るのか
基本的に43条但し書きの申請許可は個別判断になります。
以前43条但し書きの措置で建築が可能か役所に確認をしたことがありますが、建築計画がないと判断できないと言われたことがあります。
自治体によっては43条但し書きの許可が出せる基準を事前に設けてある場合もありますので確認をしましょう。
接道の確認は非常に重要
マイホーム建築にもアパートやマンションなどを建築する際も接道の状況は非常に重要です。
建築計画を実現できないなどが無いようにしっかりと確認をしましょう。
