担保責任（契約不適合責任）とは2020年4月民法改正前は瑕疵担保責任と言われていたものです。
改正民法では「瑕疵」という言葉は使われなくなりました。
改正のポイントとその改正によって受ける影響を解説します。
契約不適合責任とは
契約不適合とは「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことをいいます。
引き渡された売買物件が契約の内容に適合しない場合に買主は以下の手段をとることができます。
履行の追完請求
目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない場合に買主は売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができます。
例えば壊れていれば修理をして欲しい、一部しか引き渡しされていなければ全部の引き渡しをして欲しいと請求することができます。
代金減額請求
上記履行の追完請求をしてもその履行がない場合には不適合の程度に応じて代金の減額請求ができます。
ただし、履行の追完が不可能である場合や売主が履行追完を明確に否定した場合などには直ちに代金減額請求をすることができます。
債務不履行の規定による損害賠償請求
改正前民法における損害賠償請求の範囲は信頼利益に係る損害（その契約が有効であると信じた事などによる実費的な損害）であるとされていましたが、改正民法における損害賠償請求の範囲は債務不履行一般と同様に履行利益（その契約が履行されていれば、その利用や転売などにより発生したであろう利益）に係る損害を含みます。
債務不履行の規定による契約解除
買主から売主へ履行の催告をしたにもかかわらず履行がされない場合は契約を解除することができます。
改正前民法の瑕疵担保責任による契約解除の場合は「目的を達しない場合」に契約の解除が可能でしたが、改正民法ではこの要件はありません。
民法の規定では但し書きに、債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。とありますので、軽微な契約不適合による契約解除が認められるかはなんとも言えませんが、解除できる可能性はあります。
権利行使の期間制限
改正前民法の瑕疵担保責任の権利行使期限は瑕疵を発見して1年以内に損害賠償請求や契約の解除をしなければならないとされていました。
改正民法の契約不適合責任による買主の権利行使は発見して1年以内に”通知”すれば買主の権利は保全されるとされています。
そのため、一旦通知すれば発見して1年以上経過しても権利行使できるとされています。
ただし、買主の権利行使が消滅時効（時の経過により権利が消滅）にかかる可能性がありますので無期限というわけではない事に注意が必要です。
契約不適合責任を特約で免責することは可能か
契約不適合責任は絶対的なものではありませんので契約の特約で契約不適合責任を免責する特約も有効です。
しかし以下の場合には契約不適合責任を特約で免除しても無効とされます。
- 売主が不適合を知っていた場合
- 売主が宅建業者（不動産会社）の場合
- 売主が事業者の場合（消費者契約法による）
改正前民法瑕疵担保責任との違い
改正前民法では瑕疵担保責任という言葉が使われていました。
瑕疵担保責任とは、売買物件に隠れた瑕疵が存在する場合には売主は瑕疵担保責任を負い、買主は①損害賠償請求、②契約の目的を達することができない場合には契約の解除が可能となるものでした。
改正前民法の瑕疵担保責任と改正民法の契約不適合責任の主な違いは以下の通りです。
| 改正前民法（瑕疵担保責任） | 改正民法（契約不適合責任） | |
| 追完請求 | 不可 | 可 |
| 代金減額請求 | 不可 | 可 |
| 損害賠償請求 | 可（目的を達しない場合のみ） | 可（不履行が軽微な場合は除く） |
| 契約の解除 | 可（信頼利益に限り） | 可（信頼利益に限らない） |
売買契約時に気をつけるポイント
宅建業者（不動産会社）が売主になることが多い新築建売やリフォーム物件を除き、中古住宅など個人間の売買では売主の責任が大きくなる為契約不適合責任を免責（もしくは引き渡し後3ヶ月など短期間）にすることが多くあります。
個人間売買で契約不適合責任を免責とした場合に引渡後不具合を発見してもその対応を売主に請求することは基本的にできません。
引き渡し後に設備の不具合などでトラブルにならないようにホームインスペクションなどを活用して事前に建物の状況を確認しましょう。
