国土交通省より「事故物件」の告知についてガイドラインが発表されました。
事故物件とは心理的瑕疵と言われる過去にその不動産で人が亡くなったなどの事件があった物件のことを言います。
映画「事故物件」やテレビドラマにもなった漫画「正直不動産」などでも話題になりましたね。
これまでの不動産取引では事故物件の告知について明確なルールがなく、仲介をする不動産会社によってその対応は様々でした。
ある不動産会社では一度入居者が入れ替われば次の入居者には告知する必要がないとしたり、過去に事故があれば何度入居者が入れ替わっても告知するなど対応は様々です。
一度でも物件で自然死か否かにかかわらず死亡事故が発生してしまうと以後事故物件として扱われ、売買物件では流通の妨げに、賃貸物件では家主の孤独死などが心配される高齢者への貸し渋りが発生するなどの問題もありました。
今回のガイドラインでは死亡が絡む事故があった場合についての告知についてまとめてあります。
事件性がある場合には告知が必要
殺人事件のような他殺や自殺、事故死（日常生活の中での不慮の死亡を除く）が発生した場合には告知が必要です。
告知はいつまで必要か
ではいつまで告知をしなければならないかというと賃貸借契約と売買契約では期間について違いがあります。
賃貸借契約では事故発生後3年間は告知が必要、売買契約には期間の明記なし
売買契約では特に期間の定めはありませんが、賃貸借契約の場合は事故発生から概ね3年間は告知が必要とされています。
この3年間の根拠は事件後の貸し出しができない期間が1年間、賃料に影響がある期間が2年であるとする判例があるそうで、そこから3年間と定めているようです。
自然死は原則告知不要も特殊清掃や事件性などによっては告知が必要
持病による病死や老衰による死亡は原則告知不要としています。
ただし特殊清掃があった場合や事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案は告知が必要とされています。
特殊清掃とは死後、発見まで時間がかかり通常の清掃では除去できないような場合や害虫が発生したなどで特殊な清掃を行うことです。
特殊清掃というとイメージが沸きにくいかもしれませんが、かなり悲惨な状況になった場合に特殊清掃は行われます。
ガイドラインに強制力はない
不動産会社がガイドラインに沿った告知の対応をしなかった場合でも直ちに宅地建物業法違反となるわけではありませんが、万が一トラブルとなった場合にはガイドラインが考慮されることなります。
しかし、今後の不動産取引における告知について与える影響は大きく、ほとんどの不動産業者がガイドラインに沿った対応を行うと考えます。
不動産会社に調査義務はあるか
では心理的瑕疵を調査する責任が不動産会社にあるのかといえば調査する責任まではありません。
あくまで不動産取引にあたって知り得た事項は告知する必要がありますが、近隣住民に聞き取り調査を行うなど、必要以上に調査をする責任はありません。
ただし、心理的瑕疵が存在すると疑わしい場合には売主や管理者に事実確認をする必要があります。
その場合には売主や貸主から告知書という書類で告知を受けます。
告知書に記載がない心理的瑕疵が後日発覚したとしても不動産会社に大きなミスがなければ責任を問われることは基本的にありません。
告知事項を隠した場合は責任を問われる
前述の通り不動産会社に調査をする責任はありませんが、知り得た事項を告知する責任はあります。
取引にあたって知り得た心理的瑕疵を故意に告げないことは禁止されており、反すると宅地建物取引業法違反となります。
また、売主が心理的瑕疵を隠して取引をした場合には民法上の責任を問われます。
みなさんが不動産を売ったり貸したりする際には仲介をしてもらう不動産会社に事実をそのまま告げましょう。
事故物件の見分け方 過去に事故がなかったか積極的に質問を
心理的瑕疵の受け取り方は人それぞれ違います。
殺人事件があっても全く気にしない人もいれば、軽度の事故でも絶対に購入・賃貸をしたくないという人もいます。
このガイドラインは不動産会社から買主・借主に対する心理的瑕疵の告知についてのものです。
買主・借主から尋ねられても答える必要がなくなるというものではありません。
過去の事件事故などが気になる方は不動産会社に過去に何か事件事故はありませんでしたか？と尋ねてみましょう。
ガイドラインにある期間を超えていても知っていることがあれば伝える責任が不動産会社にはあります。
安心して購入・賃貸の申込みができるように不安なことは都度確認をしましょう。
