不動産の売却を不動産会社に依頼する場合は不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。
媒介契約には主に3種類があり、それぞれ特徴があります。
この記事では各媒介契約の特徴とメリット・デメリットを解説します。
媒介契約とは
そもそも媒介契約とは不動産の売却を不動産会社に依頼する際の契約のことをいいます。
媒介契約自体は口頭でも成立する契約ですが、後日トラブルにならないように宅建業法で不動産会社に書面化をするように定められています。
媒介契約には以下の3種類があります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
主な違いを一覧にすると下記の通りです。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
| 依頼できる 不動産会社 | 複数社への依頼が可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| 売却の状況報告義務 | 報告義務なし | 2週間に1回以上の 頻度で必ず報告 | 1週間に1回以上の 頻度で必ず報告 |
| レインズ （指定流通機構） への登録 | 登録義務なし | 必ず媒介契約から 7日以内に登録 | 必ず媒介契約から 5日以内に登録 |
| 売主自ら発見した 買主との契約 | できる | できる | できない |
| 契約期間 | 定めなし （一般的に3ヶ月以内） | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
詳しく解説します。
一般媒介契約
売主は複数の不動産会社に依頼をすることが可能です。
3種類の媒介契約の中で最も売主・買主共に制限の少ない形態です。
一般媒介契約のメリット
一番のメリットは複数の不動産会社に売却を依頼できることです。
不動産会社の報酬は成功報酬の為、他社で成約になった際には報酬が発生しません。
そのため売却に積極的になる可能性があります。
一般媒介契約のデメリット
デメリットは複数の不動産会社に売却を依頼する分、各不動産会社とのやりとりをする手間が増えます。
購入検討者からの交渉なども各不動産から直接連絡が来ますので、どの不動産会社とどのようなやりとりをしたかしっかり把握しておく必要があります。
また、対象の不動産が需要のある不動産（人気エリアや価格が安いなど）であれば各不動産会社も販売に積極的になる可能性はありますが、需要の少ない不動産（不人気エリアや価格が高いなど）であればデメリットとなります。
不動産会社からすると売れにくい上に、他社で成約になるとそれまでの活動が無駄になります。
そのような場合にはどの不動産会社も売却活動に消極的になり、結果的に売却に時間がかかる可能性が出てきます。
売主に対する売却活動状況報告義務も無いため、尚更活動状況の把握が難しくなります。
専任媒介契約
売主が売却を依頼できる不動産会社は1社のみです。
依頼できる不動産会社が1社のみとなる分、不動産会社には2週間に1度以上の売却活動の報告と指定流通機構（レインズ）への登録（契約から7日以内）が義務付けられます。
専任媒介契約のメリット
売却の依頼をする不動産会社1社となるため、やりとりの手間が省けます。
また、不動産会社から売却の活動報告が2週間に1度以上の頻度でありますので販売の状況を把握することが可能です。
不動産会社による指定流通機構（レインズ）への登録も義務付けられますので、業者間の流通の促進も期待が出来ます。
自ら発見した買主との契約も可能ですが、個人間売買はトラブルになった場合を考えるとオススメしません。
仮に知り合いは親族の方に購入の意思があり、売買契約を結ぶ場合でも不動産会社に仲介を依頼する方が安心です。
専任媒介契約のデメリット
専任媒介契約のデメリットでは「囲い込み」と「不動産会社の力量の差」が挙げられます。
囲い込みについては不動産会社が仲介手数料を売主・買主から貰える「両手」取引をするために、他の不動産会社に情報を提供しない、もしくは成約なったと虚偽の情報を伝えて紹介をさせなくすることです。
売主の目的は不動産を売却することですので、専任の不動産会社が物件の囲い込みをすることで販売機会を逃してしまいます。
次に不動産会社の力量の差ですが、不動産会社により販売能力に差があります。
また、不動産会社の規模によって抱えている顧客の数が違います。
売買専門に営業をしている不動産会社にはいままでに築いた顧客との関係があります。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約は専任媒介契約より制限が厳しくなり、自らが発見した買主との契約もできなくなります。
不動産会社からの業務報告の頻度が専任媒介の2週間に1度に対し、専属専任媒介契約の場合には1週間に1度以上頻度で報告が必要となります。
さらに指定流通機構（レインズ）への登録が専任媒介契約の7日以内から5日以内と期間が短くなります。
専属専任媒介契約のメリット
基本的には専任媒介契約と同じで、1社に任せるために不動産会社とのやりとりが一元化出来ます。
さらに販売活動の状況報告頻度が1週間に1度以上となるため、頻繁な報告を希望する方には安心です。
指定流通機構（レインズ）への登録も媒介契約から5日以内となっているので不動産会社間の情報共有が早期に望めます。
専属専任媒介契約のデメリット
専任媒介契約のデメリットと共通の「囲い込み」と「不動産会社の力量の差」に追加して「自己発見買主との契約不可」が挙げられます。
これは自分の知り合いや親戚などが購入をするとなった場合に契約ができないという意味ではなく、自ら発見した買主と契約を希望しても不動産会社を通して契約をしなければならないというものです。
しかし、個人間売買は非常にリスクが高いためオススメしません。
そのため自己発見買主との契約ができないことは大したデメリットではないと感じます。
どの媒介契約が一番良いか
どの媒介契約が良いかは不動産や売主の状況により異なります。
慎重に検討してどの媒介契約の種類を選ぶかしっかり検討しましょう。
売却の相談を複数の不動産会社にして、もっとも納得のできる契約形態を選びましょう。
