敷金とは民法622条の2第1項で以下のように定義されています。
「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。」
民法622条の2第1項
賃貸物件を借りるにあたって発生する契約期間中の家賃滞納や建物に対する損害を発生させた際の担保して貸主に預け入れる預け金です。
敷金は預かり金ですので、基本的には退去後貸主より全額返金されます。
2020年の民法改正までは敷金についての明確な規定はなく、退去時の原状回復費用に充てられ、残りの金額が返金されるという認識が広まっていました。
実際に敷金返金をめぐるトラブルは後を立ちませんでした。
2020年の民法改正で通常使用による損耗については原状回復義務を負わないことが明記された事により敷金を預かっても原状回復費用に充てることができなくなりました。（特約で合意した場合は除く）
そのため現在では敷金なしの賃貸物件が増えています。
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居住用と事業用における敷金の設定
居住用賃貸物件における敷金
住居用では敷金預かりのある物件は減っています
なぜかというと居住用の場合には基本的に居住ができる状態でお部屋を引き渡します。
退去時の原状回復の範囲は通常損耗を除きます。
そのため通常損耗を除く原状回復費用となると故意・過失（わざと・うっかり）による汚損破損の補修費用となります。
家賃の滞納や、故意過失による汚損破損がなければ敷金をそのまま返すことになりますので、結果的に敷金を預かる重要性が低く、敷金なしとすれば借主もお部屋を借りやすくなるため敷金なしの物件が増えています。
事業用賃貸物件における敷金
事業用の賃貸物件では敷金なしの物件はほとんど見ません。
事業用の賃貸物件は基本的にお部屋の引渡後、内装などは借主が自らの事業に合わせて自らの費用負担にて工事を行います。
退去時には借りた状態に戻す事になりますので自ら工事した内装等は基本的に原状回復が必要になります。
事業用賃貸物件が退去する理由には事業がうまくいかなかった事による退去もよくあります。
その時に原状回復費用も負担できないという事態が発生した際に貸主に不利益が発生しないように敷金を預かることがほとんどです。
敷金についてよくある質問
賃貸物件を仲介する時によく聞かれる質問があります。
敷金は全額返ってきますか？
基本的に敷金は預かり金のため退去後に借主が負担すべき費用（滞納賃料やお部屋に損害を与えた場合の賠償金）がなければ全額返金されます。
しかし全額返金になるかどうかは退去時のお部屋の使用方法によりますのでお部屋の使用は契約に則り正しく使用しましょう。
通常損耗にならないものはどんなものですか？
上記説明をする際によく聞かれます。
通常損耗にならないものは、故意・過失及び善管注意義務違反による汚損・破損です。
故意過失とはわざと・うっかりで付けてしまった傷や汚れなどです。
具体的な例を挙げると
- タバコ喫煙による匂いやクロスの黄ばみ・汚れ
- ペット飼育による汚損破損
- イライラして壁を殴って開けた壁の穴
- 引越しの際につけた床の大きな傷
- こどものいたずらによる障子やクロスの汚損破損 などなど
善管注意義務違反とは基本的な日常手入れや用法違反などが該当します。
敷金から退去時に清掃代を負担させるのは違法ではないの？
任意規定のため敷金から原状回復費用を負担するとした合意も有効です。
しかし、通常使用した際に発生する損耗の補修費用として通常予想される額などに比較して高額すぎると判断される場合は無効となります。
敷金返金のタイミングは？返金があるまでお部屋は退去しなくても良い？
敷金返金のタイミングは借主がお部屋を退去した後です。
敷金返還請求権は契約が終了し、お部屋を明け渡した後に発生します。
すこし難しい話になりますが、借主がお部屋を明け渡すこと（明渡債務の先履行）が必要となります。
よってお部屋を明け渡すことを条件に敷金を返してくれとは言えません。
敷金の返金については退去後1ヶ月程度で返金されるのが一般的です。
もしあなたが退去したお部屋の敷金返金に1ヶ月以上かかっているのであれば家主さんが（もしくは管理委託を受けている管理会社が）忘れている可能性もありますので連絡をしてみましょう。
敷金から家賃を払いたい
敷金を預けているからといって、契約期間中に敷金を賃料して支払いたいとは言えません。
前述の通り敷金返還請求権は退去後に発生します。
売買などで貸主が変更になった場合預けた敷金はどうなるの？
売買などにより貸主が変更になった場合、敷金に関する権利義務も承継されるため、新しい貸主に敷金の返金を求めることができます。
敷金の扱いについては契約時にしっかり確認をしましょう
敷金がある事によるメリット・デメリットはそれぞれあります。
敷金の設定があってもなくても退去時の精算については契約前にしっかりと確認をしましょう。
それにより契約後のトラブルを未然に防ぐことができます。
